Ook als vrije beroeper kan je de bescherming van de handelshuurwet inroepen

Een strikte lezing van de handelshuurwet leert dat deze regelgeving maar van toepassing zou zijn voor de huurder die het gehuurde onroerend goed in hoofdzaak gebruikt voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman. Voorwaarde hierbij is dat men in rechtstreeks contact staat met het publiek. 

Deze definitie van het toepassingsgebied werd echter verder verfijnd in de rechtspraak. Zij stelt dat de Handelshuurwet eveneens van toepassing kan zijn wanneer de huurder een activiteit uitoefent die  bestaat uit het leveren van diensten én de huurder in hoofdzaak zijn diensten in het klein verstrekt aan het publiek in het gehuurde pand. 

De vraag of de huurder diensten verstrekt aan het publiek moet beoordeeld worden aan de hand van een economisch analyse van zijn activiteit, het belang van het contact met het publiek in het gehuurde goed en dus de ligging van de (handels)zaak. Dit is een feitelijke beoordeling en moet geval per geval bekeken worden.

Ook jij als vrije beroeper zou hierdoor de bescherming van de handelshuurwet kunnen inroepen indien je aan bovenstaande voorwaarden voldoet. Maar wat houdt een handelshuur nu precies in?

De handelshuur is van dwingend recht

Als de relatie tussen huurder en verhuurder onder het toepassingsgebied van de handelshuurwet valt, is de wet automatisch van toepassing. Zelfs indien de verhuurder of de huurder een andere naam geven aan de huur (bv. gemene huur) zal de rechtbank toch alle geschillen oplossen conform de dwingende bepalingen van de handelshuurwet.    

Dit wil echter niet zeggen dat er geen contractsvrijheid meer is. Handelshuurovereenkomsten bestaan in alle maten en gewichten. De handelshuurwet bepaalt slechts een beperkt aantal aspecten (waarvan niet afgeweken kan worden) zodat ook een groot aantal afspraken door partijen zelf kunnen worden overeengekomen onder meer inzake:

• de huurprijs en de al dan niet indexering er van;  
• de huurwaarborg;
• de belastingen, nutsvoorzieningen, lasten onroerende voorheffing;
• het onderhoud & herstellingen;
• het lot van uitgevoerde werken;
• …

De dwingende bepalingen van de handelshuurwet

De dwingende bepalingen van de handelshuur hebben betrekking op de duur, de mogelijkheden tot opzeg, de werken die je kan uitvoeren in het pand, de mogelijkheid tot overdracht van huur of onderhuur, de regels bij verkoop van het pand en de huurhernieuwing. Hierover kan je dus niet vrij onderhandelen en ben je gebonden door de bepalingen van de wet. 

1. Duur en opzegmogelijkheden

Je kan een handelshuurovereenkomst slechts afsluiten met een minimumduur van 9 jaar. Voorzie je contractueel een kortere duur dan wordt deze automatisch op 9 jaar gebracht. Als huurder kan je de handelshuurovereenkomst opzeggen na drie, zes of negen jaar huur en dit zonder reden. Je dient wel een opzegtermijn van 6 maanden na te leven en jouw opzeg aangetekend kenbaar te maken aan jouw verhuurder. Als verhuurder kan je de handelshuur maar opzeggen indien dit contractueel werd voorzien, wanneer je hierbij een opzegtermijn van één jaar respecteert en enkel om reden dat je zelf of bepaalde familieleden het pand willen uitbaten.

2. Werken uitvoeren in je huurpand

De wet voorziet dat je beperkte veranderingswerken mag uitvoeren in het huurpand zolang je jouw verhuurder hiervan tijdig verwittigt via een aangetekend schrijven. De verbouwing die je wenst uit te voeren moet dienstig zijn voor jouw onderneming en de kost hiervan mag niet hoger zijn dan drie jaar huur. Jouw verhuurder wordt geacht in te stemmen met jouw plannen wanneer hij er zich niet tegen verzet binnen de dertig dagen na ontvangst van jouw aangetekende zending. Weigert de verhuurder dan kan je jouw vraag tot uitvoeren van werken bij de Vrederechter laten beslechten. Wat er met de werken gebeurt op het einde van de huur kunnen jullie vrij overeenkomen. Voorzie hiertoe in jouw huurovereenkomst dan ook een sluitende clausule die bepaalt welke regeling jullie willen treffen over het lot van de verbouwingswerken op het einde van de huurovereenkomst. Behoud jouw verhuurder deze werken en worden deze dan vergoed of wil je als huurder bepaalde zaken meenemen?

3. Overdracht van huur en onderhuur

Jouw verhuurder kan jou contractueel verbieden om de huur van het pand over te dragen of in onderhuur te geven. Dit verbod geldt echter niet wanneer je jouw handelshuur samen met jouw zaak overdraagt. Hou er wel rekening mee dat je gedurende de lopende 9-jarige huurperiode wel mee aansprakelijk blijft voor alle verplichtingen die voortvloeien uit jouw huurovereenkomst. Zo kan jij (als overdrager van de huur) ook nog aangesproken worden tot betaling van de huurgelden indien jouw overnemer de huur niet betaalt.

4. Wat gebeurt er wanneer mijn huur van 9 jaar ten einde loopt?

Je kan handelshuurhernieuwing aanvragen om je huurtermijn te verlengen met een nieuwe periode van 9 jaar. Je licht jouw verhuurder tijdig in (tussen de 18de en de 15de maand voor het einde van de lopende huurperiode) via een aangetekende brief. Vooraleer een brief te versturen naar jouw verhuurder informeer je je best over de verplichte clausules die je hierin moet opnemen en over het verdere verloop van de procedure. 

5. Regels bij verkoop van het pand  

Verkoopt jouw verhuurder het pand dan treedt zijn koper in de rechten en plichten als verhuurder. De verkoop betekent niet het einde van jouw huurovereenkomst. De koper kan jou enkel opzeggen wanneer de huurovereenkomst deze mogelijkheid heeft voorzien. Wenst hij hiervan gebruik te maken dan moet hij jouw huur opzeggen binnen de drie maanden na aankoop met een opzegtermijn van één jaar. Bovendien kan dit maar in een beperkt aantal gevallen:

• hij of een bepaald familielid wil het pand zelf benutten;
• hij wil geen handelsbestemming meer voor het pand; 
• hij wil bepaalde grote werken uitvoeren; 
• of je bent als huurder grof tekort geschoten in jouw verplichtingen.

Belang van een goede handelshuurovereenkomst

Zowel als huurder en als verhuurder heb je alle belang bij een goede handelshuurovereenkomst. Het geeft zekerheid en vermijdt discussies achteraf. Onderteken niet zomaar een handelshuurovereenkomst maar stem dit af met een juridisch adviseur. SBB kan jou hierin bijstaan.

Isabel Dillen
Juridisch adviseur Kenniscentrum
SBB Accountants en Adviseurs
www.sbb.be